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La responsabilidad civil en la compraventa de un inmueble en Catalunya. Vicios ocultos y bien conforme a contrato.

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Publicado por en Derecho Civil ·
La compraventa de un inmueble entre particulares como negocio jurídico obliga al vendedor a la entrega de un bien determinado, a cambio de la entrega por el comprador de un precio pactado. Pese a la aparente sencillez de tales obligaciones, sucede en ocasiones que el vendedor transmite la propiedad mediante la venta, ocultando desperfectos o vicios existentes en el inmueble, que de conocerlos el comprador posiblemente no se perfeccionaría la operación, o si más no, habría una rebaja notoria en el precio.

Legalmente y según el Código Civil Español (CCE), de aplicación supletoria en Catalunya, debemos tener como base de la responsabilidad civil, la denominada acción de saneamiento por vicios ocultos regulado en el artículo 1484 CCE donde se establece que:
 
“El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.”

Para que el vendedor responda por los vicios ocultos, se exige que el bien entregado tenga un vicio, imperfección o defecto que disminuya su utilidad o cualidades de forma grave, y que dicho vicio oculto exista en el momento en que se perfecciona el contrato. En este caso, en el momento de firmar las escrituras notariales de compraventa del inmueble. También se exige que el vicio sea oculto. Es decir, que no pueda observarse fácilmente, o que, pese a no ser manifiestos, debido a la profesión del comprador, debieran poder ser conocidos. El vendedor responderá de tales vicios, pese a que el mismo los ignorase.

En función del alcance total o parcial de los vicios ocultos en el inmueble, el comprador podrá optar entre el desistimiento del contrato de compraventa mediante la llamada “acción redhibitoria”, debiendo el vendedor devolver el precio pagado; o en su caso optar por una rebaja del precio en atención a los vicios existentes en el inmueble vendido, mediante la acción “quanti minoris”. Si el comprador puede probar que el vendedor conocía tales vicios y los ocultó expresamente y con mala fe, podrá solicitar a su vez una indemnización por daños y perjuicios. Ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1486 CCE al afirmar que:

“En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.”.
 
El plazo para poder reclamar la responsabilidad del vendedor del inmueble, en base al Código Civil Español, será de seis meses desde la entrega de la cosa vendida.

Ahora bien; cuando la compraventa se realiza sobre inmueble situado en la Comunidad Autónoma de Catalunya, se aplicará preferentemente el Libro Sexto del Código Civil de Catalunya (CCCat), y concretamente el artículo 621-20 CCCat el cual regula el denominado “bien conforme a contrato”, i se establece que:
 
“1. El bien es conforme al contrato si cumple los siguientes requisitos:
a) Tener la cantidad, la calidad, el tipo, las prestaciones y el uso pactados.
b) Ser entregado con el empaquetado o envasado acordados.
c) Ser suministrado con los accesorios y las instrucciones estipulados en el contrato.
2. La conformidad exige, salvo que se haya pactado otra cosa o que por las circunstancias del caso alguno de estos criterios no sea de aplicación, que el bien:
a) Se ajuste a la descripción hecha por el vendedor.
b) Sea idóneo para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo.
c) Tenga las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien en bienes del mismo tipo y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-24.2.
d) Tenga las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador.
e) Esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda.
3. La inadecuación del bien para ser destinado a un uso particular manifestado por el comprador al vendedor en el momento de la conclusión del contrato supone falta de conformidad, siempre y cuando el vendedor haya admitido la posibilidad de este uso.”

En este caso, los plazos para reclamar cambian radicalmente. Así pues, se presume que el defecto en el bien puesto de manifiesto los seis primeros meses desde la perfección del contrato y entrega del bien, era existente y anterior a la entrega del mismo.
 
Transcurrido el plazo de seis meses, el vendedor seguirá respondiendo legalmente por los vicios ocultos del bien no conforme a contrato, dentro del plazo de dos años desde la perfección del contrato de compraventa del inmueble, debiendo probar el comprador la existencia de los vicios ocultos y notificando al vendedor, dentro del citado plazo de dos años, que el bien inmueble objeto de compraventa no es conforme a contrato, en virtud del artículo 621-29 CCCat.
 
Será desde éste momento, en que el comprador comunica al vendedor, de manera fehaciente que el bien inmueble no es conforme a contrato, que empezará a correr el plazo de tres años para interponer las acciones legales oportunas ante los Juzgados y Tribunales, dentro de la jurisdicción civil, de conformidad con el artículo 621-44 CCCat.

La reclamación judicial basada en la legislación civil de Catalunya, permite al comprador reclamar los denominados “remeis” (remedios) al vendedor, regulados en el artículo 621-37 CCCat estableciendo que:

“1. El comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, pueden:
a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación o sustitución del bien no conforme.
b) Suspender el pago del precio o, en el caso del vendedor, el cumplimiento de sus obligaciones.
c) Resolver el contrato.
d) Reducir el precio, en el caso del comprador.
e) Reclamar la indemnización por daños y perjuicios.
2. El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, pueden acumularlos con la indemnización por daños y perjuicios.
3. Si el vendedor no puede entregar el bien por causas imputables al comprador, se aplica el artículo 621-16.
4. El comprador o el vendedor que ha provocado el incumplimiento del otro no puede recurrir a ninguno de los remedios establecidos por el presente artículo.”
           
Como podemos observar, asimilamos las acciones de saneamiento por vicios ocultos a la del bien conforme a contrato según regulación legal sectorial comentada; así como los remedios aplicables, contemplando las distintas acciones de que dispone el comprador contra el vendedor.


 
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