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De la acción del ejercicio de derechos reales inscritos al registro contra los ocupantes de un inmueble.

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Publicado por en Derecho Civil ·
El derecho a la propiedad privada, reconocido en la Constitución Española, puede verse menoscabado por la ocupación de la misma por terceras personas no autorizadas. Recuperar la propiedad, junto a la posesión y uso de la misma puede ser un proceso difícil, a instar ante la vía judicial civil o penal, entre los múltiples procedimientos permitidos.

Debemos tener en cuenta, que pueden existir casos parecidos pero nunca iguales, y que cada situación requiere de un estudio jurídico previo que permita al profesional actuante valorar la viabilidad del caso y decidir, junto al cliente, qué cauce y trámites son los más beneficiosos para la defensa de los intereses de éste último.

En el presente artículo tratamos un procedimiento que, pese a no ser el habitualmente ejercitado, presenta una sencillez práctica cuanto, a los hechos, pese al tecnicismo procesal que conlleva, y que merece la pena tener presente, tanto si se solicita la desocupación de un inmueble como propietario del mismo, como si le es solicitada la misma como ocupante y quiere conocer sus derechos de oposición tasados legalmente.

El propietario que tenga inscrito un inmueble en el Registro de la Propiedad, y desafortunadamente se vea privado al uso y disfrute del mismo por estar ocupado ilegalmente por terceras personas, podrá instar la denominada acción en ejercicio de los derechos reales inscritos, contra tales ocupantes. Para ello, deberá en primer lugar, remitir al domicilio reclamación extrajudicial que notifique la voluntad de desocupación y desalojo de la propiedad, anunciando en caso contrario, de las medidas legales que se ejercerán.

Si la vía extrajudicial se ve frustrada o no se obtiene respuesta alguna, como sucede habitualmente, se formulara mediante su abogado civil de confianza, demanda judicial frente a quienes perturben los mismos, instando la desocupación del inmueble en ejercicio al derecho real de propiedad inscrito en el Registro, aportando como prueba la reclamación extrajudicial remitida, junto a una nota simple del Registro de la Propiedad donde conste que, efectivamente, se es titular de pleno derecho sobre el inmueble. Puede acompañarse también a la nota simple la certificación catastral del inmueble.

Dicha acción se basa en el Artículo 250.1.7.º Ley Enjuiciamiento Civil (LEC) donde se establece que "Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación."

A su vez, el mismo se fundamenta en el Artículo 41 de la Ley Hipotecaria (LH) donde se afirma que "Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente".

Por defecto, deberá dirigirse la demanda contra los ocupantes de la misma, identificándolos debidamente. Si se desconocen sus identidades, por analogía del artículo 437.3.bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), podrá dirigirse la demanda frente a los desconocidos ocupantes, siempre y cuando quede constancia que la acción en ejercicio de los derechos reales inscritos ante Registro pretende la recuperación de la posesión.

Al interponer la demanda judicial, se solicitará caución económica a los demandados para el caso que quieran oponerse, y se especificarán, por imperativo legal, las medidas necesarias para asegurar la eficacia de la sentencia. Dichas medidas podrían ser, por ejemplo, la abstención de causar deterioro o ruina en el inmueble, cese de actuación como propietarios frente a terceros, devolución de llaves que se hubieren obtenido, etc.; ello en remisión a los arts. 444.2 y 439.2.1º LEC. Los ocupantes demandados, solamente podrán oponerse alegando las causas tasadas legalmente, que son las siguientes:

La oposición del demandado únicamente podrá fundarse en alguna de las causas siguientes:

1.º Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.
2.º Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.
3.º Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.
4.º No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.”

Si no se prueba por los demandados alguna de las anteriores causas que permita desestimar la demanda judicial interpuesta, podrá solicitarse la efectiva desocupación y lanzamiento de los ocupantes por parte del Juzgado, en atención a lo establecido en el artículo 704 de la LEC.


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