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La división de la cosa o propiedad común. Disolución y extinción del condominio o proindiviso.

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Publicado por en Derecho Civil ·
¿Qué significa condominio o proindiviso?

 
Que se posee una cosa, en el caso a tratar, como propietarios, junto con tras personas que a su vez también la poseen, ostentando parcialmente el derecho a la propiedad sobre la misma. Si una persona ostenta en proindiviso el 25% de un bien titularidad de dos personas, significará que tienen ambos copropietarios una cuota del 25 y 75% respectivamente de propiedad en proindiviso. El bien tendrá dos titulares, copropietarios, por ser la propiedad de la cosa común entre ambos. Si desean enajenar la cosa o dividirla, deberán extinguir el proindiviso, de manera que, si la cosa es divisible, cada titular sea propietario del 100% de su parte, y no copropietario del porcentaje inicial.
 
 
¿Qué puedo hacer si tengo una parte de una propiedad y deseo venderla o comprar la otra mitad, pero no hay acuerdo con los copropietarios?

 
Fácil. Dividir el bien, materialmente, y si ello no es posible, por considerarse indivisible, instar a las partes a comprar o vender las otras mitades o en su defecto, vender la totalidad.

 
El procedimiento es sencillo, en cierta medida.

 
El primer paso consiste en comunicar a los demás copropietarios o comuneros la intención de dividir “la cosa común”. Ello se recomienda por un simple motivo: Si se comunica por escrito a los demás copropietarios y éstos hacen caso omiso, puede interponerse una demanda de división de la cosa o extinción y disolución del condominio, condenando a los demandados al pago de las costas (tasas judiciales, honorarios de abogado y procurador, etc.) por haber forzado una actuación judicial cuando se había ofrecido la posibilidad de solventar la situación de manera extrajudicial, sin acudir a los juzgados y tribunales.
 

La fundamentación legal básica de la división de la cosa común la encontramos en los siguientes artículos del Código Civil Español:
 

Artículo 400: Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto, no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
Artículo 404: Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
Artículo 406: Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.”

       
 
El procedimiento judicial será mediante la interposición de una demanda de división de la cosa común, ya sea de juicio verbal u ordinario en función del valor de mercado del bien en cuestión, debiendo comparecer con abogado y procurador, salvo dispensa prevista en la ley.
 
El caso típico suele ir de la mano con el divorcio, en que uno de los conyugues no desea vender la propiedad ni tampoco adquirir la mitad del copropietario. En estos casos, salvo que medie acuerdo de disolución de condominio en el Convenio Regulador, se podrá solicitar la enajenación o venta del inmueble, ya sea mediante designa profesional o subasta judicial, y adjudicar cada parte el importe de la venta en relación a la cuota de titularidad correspondiente (si es del 50%, como es habitual, se abona a cada copropietario el precio de venta del inmueble a partes iguales).

Casos habituales:

 
Podemos encontrarnos distintas y variopintas situaciones, que requerirán de un estudio pormenorizado y trato personalizado. Por ejemplo, que estemos ante un bien que, de poder ser divisible, perdería su utilidad y valor, por lo que, justificados tales extremos, debería solicitarse la enajenación de la unidad o conjunto.

 
Similar caso podríamos encontrar en las herencias, en que una de las partes tiene en copropiedad un bien, pero las demás partes no acuden a aceptar la herencia. En estos casos, puede hacerse un llamamiento notarial o también judicial, para aceptar o repudiar la herencia, designando la figura del contador partidor siempre que se ostente al menos el 50% del haber hereditario, mediante el cual se adjudicarán las cuotas correspondientes. Será relevante tener en cuenta que además de la legislación estatal, puede resultar aplicable y de aplicación preferente la legislación autonómica pertinente.

 
En cualquier caso, es recomendable contar con un buen asesoramiento jurídico antes de realizar cualquier actuación judicial o extrajudicial.

 
 
Para mayor información consulte con su abogado civil online o pida cita previa en el bufete de abogados de Barcelona.
 
 

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