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La comunidad de vecinos & la junta de propietarios: órganos, acuerdos y mayorías.

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Publicado por en Derecho Civil ·
Denominamos comunidad de propietarios, en términos generales, al conjunto de una edificación con división horizontal susceptible de aprovechamiento independiente con salida a un espacio común o a la vía pública.   El ejemplo más habitual de una comunidad de propietarios lo encontramos en un edificio de viviendas con espacios interiores y patios comunes, con pisos privados de cada propietario independiente, formando todos ellos juntos la Comunidad de Propietarios.

Cada división, de titularidad privada, exclusiva y excluyente, ostentara una cuota de participación concreta. Si un inmueble dentro de una Comunidad de Propietarios es de mayor tamaño que otro, el porcentaje de su cuota de participación será a su vez mayor que el de otros de menor superficie.


Actualmente la normativa que regula las comunidades de propietarios es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, así como en los estatutos de cada comunidad, pese a que muchas comunidades carecen de los mismos.

Como comunidades que son, existen los siguientes órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, obligatorios, que son:
La Junta de Propietarios, formada por todos los propietarios de cada inmueble, parte de la comunidad. Corresponde a la junta aprobar los presupuestos, gastos, nombrar y remover cargos, conocer y decidir sobre asuntos de interés de la comunidad, y aprobar o modificar estatutos de la Comunidad. La asistencia a la Junta de Propietarios es personal, pese a poderse designar un representante; siempre que se acredite mediante escrito firmado por la propiedad. Cabe destacar que para poder acudir a la Junta y tener derecho a voto, el propietario deberá estar al corriente de pago de todas las deudas vencidas y no impugnadas judicialmente. La ley establece que la Junta debe realizar al menos una convocatoria ordinaria anual para aprobar presupuestos y cuentas de la Comunidad de Propietarios.

Los acuerdos adoptados por la Junta quedarán reflejados en un libro de Actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad de forma reglamentaria, debiendo constar de cada reunión: la fecha y lugar de celebración, autor de la convocatoria y promotores, su carácter ordinario o extraordinario, así como su celebración en primera o segunda convocatoria, relación de asistentes y cargos, orden del día y acuerdos adoptados, constando votos a favor y en contra.

El presidente y/o vicepresidente de la Comunidad de Propietarios, nombrado anualmente por la Junta de Propietarios por elección, rotación o sorteo. El propietario o copropietario designado podrá solicitar su relevo vía judicial. No podrá ser nombrado presidente ninguna persona ajena a la propiedad o que no ostente directamente el título de propietario/a. El presidente será quien convoque las Juntas, y quien ostente legalmente la representación de la Comunidad de Propietarios. Es decir, si se demanda a la misma o debe ésta ejercer acciones legales vía judicial, será el presidente quien deba comparecer personalmente en representación de la Comunidad de Propietarios. Ante los casos de ausencia, vacante o imposibilidad, será el vicepresidente, elegido del mismo modo que el presidente, quien sustituirá temporalmente al mismo. También corresponderá al mismo el cierre y firma de las actas, junto a la firma del secretario, en plazo máximo de 10 días naturales a la celebración de la reunión.

El secretario, será un cargo que recaerá en la figura del presidente, salvo que los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, o la propia Junta de Propietarios acuerde por mayoría el ejercicio de dicho cargo separado del cargo de presidente. El secretario deberá firmar el cierre de actas junto al presidente.

El Administrador es un cargo que recae en la figura del presidente, salvo que los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, o la propia Junta de Propietarios acuerde por mayoría el ejercicio de dicho cargo separado del cargo de presidente. Corresponde al mismo la custodia de la documentación de la Comunidad, velar por sus instalaciones y servicios, ejecutar los acuerdos en materia de obras y realizar los pagos y cobros procedentes, atender reparaciones y medidas urgentes, y preparar un plan de gastos previsibles para la Junta, entre otros.

El cargo de secretario-administrador puede ser llevado a cabo por cualquier propietario o por persona s físicas con cualificación profesional y reconocimiento legal. Los mandatos por defecto serán anuales, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan otra cosa, y se podrá revocar el cargo de secretario y administrador antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada en sesión extraordinaria.



¿Quién y cómo debe convocarse la Junta de Propietarios?

El presidente es quien convocará la junta de propietarios y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria. Todo propietario podrá pedir por escrito dirigido al presidente que la junta se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, el cual deberá incluirlos en el orden del día de la siguiente junta a celebrar. La convocatoria se comunicará a cada propietario de forma fehaciente (quedando constancia de su recepción y contenido). En su defecto se tendrá como domicilio a efecto de notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, siendo válidas las notificaciones entregadas al ocupante de cada inmueble.

Cuando se celebre la junta de propietarios para reunirse en una primera citación, esto es, en primera convocatoria, se requerirá que concurran la mayoría de los propietarios que a la vez representen la mayoría de las cuotas de participación. Caso contrario se llevará a cabo una segunda convocatoria no sujeta a un mínimo de asistencia o mayoría para su celebración.

La reunión de la junta en segunda convocatoria podrá llevarse a cabo el mismo día previsto para la primera convocatoria, pero habiendo transcurrido media hora desde la primera convocatoria. Caso contrario deberá convocarse de nuevo dentro de los 8 días naturales siguientes a la primera convocatoria, citando a los propietarios con 3 días mínimos de antelación, debiendo notificar y cumplir los mismos requisitos de contenido y notificación que para la primera convocatoria.

Cuanto atañe a la convocatoria ordinaria de la junta anual (prevista para aprobar los presupuestos y cuentas anuales) se realizará con 6 días de antelación. Para la convocatoria extraordinaria de la junta de propietarios (tendente a tratar cualesquiera otros asuntos de interés o necesidad comunitario) se requerirá la antelación necesaria para que puedan conocerla todos los interesados. Si el presidente no convocara junta extraordinaria, podrá reunirse directamente la junta, siempre que acudan la totalidad de los propietarios y así lo decidan los mismos.



Reglas aplicables en la toma de decisiones o acuerdos, en relación a las proposiciones y mayorías necesarias:

- La toma de decisiones y acuerdos, en virtud de sus características, afectaciones y tipología, requerirán unas mayorías a favor para su adopción. Pese a ello, habrá ciertos temas que tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo por la Junta de Propietarios (como por ejemplo trabajos y obras de mantenimiento necesarios, ocupación de elementos comunes necesarios para realizar las obras, etc.).

- Cuanto, a la convocatoria de juntas extraordinarias, el presidente de la Comunidad de Propietarios podrá incluir cuantos puntos considere oportunos, o aquellos que soliciten la cuarta parte (1/4) de propietarios o los que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.

Es importante destacar que, por imperativo legal, “No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso”.

- Los acuerdos relativos a la instalación de infraestructuras comunes de telecomunicaciones, energías renovables, y suministros energéticos se podrán acordar a petición de cualquier propietario, por un tercio (1/3) de las cuotas de participación. Los propietarios que voten en contra no participarán en el coste ni gozarán del servicio, salvo que en momento posterior soliciten acceso y aprovechamiento de los servicios e infraestructuras instalados, debiendo en todo caso abonar el importe que les hubiera correspondido en su momento.

- Cuando se decida sobre la realización de obras que pretendan la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad a las personas con discapacidad, o la instalación de servicio de ascensor, requerirán el voto favorable de la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.

- Para establecer o suprimir servicios de vigilancia, conserjería, portería, o demás servicios de interés general, requerirán el voto favorable de tres quintas partes (3/5) de los propietarios que a su vez ostenten las 3/5 partes de las cuotas de participación.

- Los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Para la validez de los demás acuerdos en primera convocatoria, será suficiente el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Cabe destacar que, cuanto a los propietarios que no comparezcan en junta ni deleguen su voto, les computará como voto favorable, si al ser informados del acuerdo adoptado, no muestran su discrepancia al secretario en plazo máximo de 30 días naturales.

Los acuerdos adoptados en junta de propietarios podrán impugnarse vía judicial en plazo de tres meses, por aquellos propietarios que hubieran salvado su voto en junta (voto en contra) así como los que estuvieran ausentes, y los que indebidamente hubieran sido privados de derecho a voto; todo ello con la interposición de la correspondiente demanda y asistidos debidamente por abogado de confianza conforme legislación procesal vigente, siempre que dichos acuerdos sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad, cuando lesionen los intereses de la comunidad o de varios propietarios, cuando implique un grave perjuicio para un propietario que no tenga obligación de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. Salvo que el juez diga lo contrario, su impugnación no suspenderá la ejecución del acuerdo.



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